Proposta de viabilidade

Após a análise crítica do programa Minha Casa, Minha Vida já exposta anteriormente no blog, acreditamos que o conceito de moradia proposto pelo grupo - sustentável e versátil - não se enquadra com os preceitos do programa mais conhecido de moradia social do país.

A fim de que fosse proposto um projeto viável, estudamos exemplos e casos diferentes de implantação de habitação social, de maneira a conciliar os interesses projetuais não usuais para esse tipo de habitação com a possibilidade da mesma de ser concretizada, ainda que trabalhando hipoteticamente.

A ideia inicial era que fosse realizada uma parceria entre a comunidade e a prefeitura, de maneira a beneficiar ambos os lados. A partir dessa parceria a comunidade viveria de maneira mais qualificada e confortável, sem a preocupação constante de uma batida de despejo repentina, ao mesmo tempo em que a prefeitura conseguiria resolver os problemas judiciais de posse/ocupação e também ambientais da área, além de prover uma resposta positiva a população dessa área como um todo.

Através de pesquisa e estudos de caso, descobriu-se que a moradia social já é tratada dessa maneira direta em muitas outras cidades brasileiras, através de programas iniciados pela própria prefeitura, muitas vezes em parceria com o governo do estado. Algumas cidades e programas exemplo são Vitória (ES) com os programas Vitória de Todas as Cores, Morar Sem Risco, Morar no Centro e Terreno Legal, além das cidades de Petrópolis, do Rio de Janeiro e de São Paulo.

O recente programa desenvolvido pela Secretaria de Habitação de São Paulo em parceria com o governo estadual foi escolhido para embasamento teórico, visto que é de característica muito similar ao programa visado pelo grupo. A "Casa Paulista", a partir do edital de PPP (Parceria Público-Privada) lançou o programa Morar no Centro no ano de 2011, no qual buscava escolher empresas parceiras a fim de criar 50 mil novas unidades habitacionais no centro de São Paulo, o qual atualmente vem aumentando o estado de abandono e defasagem. A parceria consiste na doação de terrenos em questão pré-definidos em áreas de interesse no centro a fim de que sejam construídos núcleos habitacionais no centro, os quais seriam vendidos de maneira subsidiada pelo governo para pessoas de diferentes classes (com foco em um público de baixa renda) através de sorteio. A empresa parceira deve desenvolver o projeto e cuidar de sua manutenção física e estruturação social comunitária das pessoas que ali vivem pelos 20 anos conseguintes da implantação do empreendimento, além de atender o programa estabelecido pela Secretaria de Habitação Paulistana. Esses empreendimentos, além da grande cota social, atendem diferentes rendas a fim de miscigenar e de viabilizar o projeto.

Exemplo de solução da PPP da Secretaria de Habitação Paulistana próximo a Estação da Luz

SOLUÇÕES APONTADAS

PPP (PARCERIAS PÚBLICO-PRIVADAS)

A partir do exemplo paulistano, buscamos criar nossa própria maneira de viabilizar o projeto das Areias do Campeche. Através de uma parceria em conjunto com a prefeitura e o governo estadual e os moradores (partindo dos próprios moradores), a comunidade entraria com a concessão do seu atual terreno, cuja posse foi atestada após a redução da área ocupada pela comunidade segundo o acordo com a PMF, em contrapartida a prefeitura flexibilizaria o Plano Diretor, cedendo a Área Verde de Lazer em frente ao terreno em questão para a primeira etapa de construção (sendo esta retornada em sua totalidade espacial ao fim do empreendimento), além de subsidiar parte da construção e ser responsável pela organização da PPP (Parceria Público-Privada).

A parceria tenderia a atrair não somente empreiteiras, mas também empresas cujo enfoque industrial gira em torno de sustentabilidade a fim de não somente mostrar um retorno social e obter incentivos fiscais, mas também por poderem utilizar o empreendimento como publicidade e de maneira experimental no que diz respeito a práticas sustentáveis. Nesse caso, nos referimos a indústrias cujos produtos sejam de caráter sustentável e inovador, tais como telhados e paredes verdes, materiais de construção ecológicos, formas alternativas de obtenção de energia, entre outros.

MISCIGENAÇÃO SOCIAL

Através da disponibilização de uma cota não-social no empreendimento de unidades além do número de moradores existentes na área, poderiam ser comercializadas unidades a custo de mercado visando gerar o lucro pretendido pelas construtoras do empreendimento e também um barateamento das unidades sociais. Essas unidades poderiam ser oferecidas tanto aos moradores que hoje residem entre as Areias do Campeche e a praia, ilegalmente sobre a área de preservação de restinga (segundo o Plano Diretor do Campeche, área de tombamento litorânea), quanto a outros compradores interessados.

Algumas dessas unidades poderiam ser utilizadas também como locação de temporada, visto que o empreendimento se tornaria um pólo habitacional fortemente relacionado com o litoral e uma das mais belas praias do município de Florianópolis.

DIVERSIDADE DE USOS

A proposta de criação de novos centros insere-se na implantação pretendida com os comércios térreos bordeando as áreas públicas e semi-públicas, que além da função social de promover uma vivência do espaço e de convidar o entorno a viver este novo espaço urbano pode também gerar renda ao condomínio, lidando com possíveis custos de manutenção dos equipamentos tecnológicos sustentáveis a longo prazo, além da redução de gastos comuns a edifícios multifamiliares, como a taxa de condomínio, que hoje é uma despesa inexistente para as famílias da comunidade e poderia significar uma perda importante de parte do rendimento familiar mensal.

MÃO DE OBRA

Sendo grande parte dos moradores trabalhadores na área de construção civil, familiarizados com o processo construtivo e inclusive usando a própria casa como laboratório (autoconstrução), seria recomendado que o pagamento de parte do imóvel fosse realizado através dos serviços de construção, não apenas reduzindo os gastos com mão de obra para o lado privado do empreendimento, mas também possibilitando uma reinserção no mercado de trabalho aos possíveis moradores atualmente sem ocupação da comunidade e região.

Fontes de pesquisa

Edital PPP - Secretaria de Habitação de São Paulo

Moradia no Parque da Luz - G1